蛰伏二十年，朱氏家族出局

今天，沥滘正式官宣：纾困方案获批，珠光被踢出局。 这意味着，珠光和沥滘这场14年的拉扯终于落幕，海珠超级旧改迎来换轨时刻。 公告里，明确了2点： 1、珠光长期违约，造成项目停滞，回迁安置受阻，村集体资产遭受重大损失。 联社几度催告无果，最后只能解除合作。 而早在8月份，沥滘就召开社员代表大会表决解约，同意率高达97.7%，完成村集体层面的民意授权。 2、沥滘风险化解方案已经广州城市更新领导小组审批通过，下一步将引入央国企，落实改造资金，分期有序实施改造建设。 如果说村民投票是踢走珠光，为央国企进场合作提供法理基础，那么城市更新领导小组审批方案通过，为后续进场提供了政策的支持。 今年年初，对于爆雷旧改，广州就提出风险化解，当中就有海珠沥滘。 相关措辞也很严厉，坚决启动合作企业退出程序，避免久拖不决。 或许珠光还是挣扎，比如要打官司，但留给他们的时间不多了，结局不会变。 以海珠沥滘为风向标，上一轮楼市周期爆雷的市场化旧改，陆续会排雷，比如大坦沙，荔湾也正在安排一家央企在对接。 其实，作为广州市中心最大的一个旧改，自2007年沥滘启动改造规划以来，朱氏家族已经蛰伏二十年，如今被踢出局也让人唏嘘。 那么，沥滘风险化解方案到底是什么？会引入哪些企业？风险如何隔离？ 事实上，早在今年7月我们就已经曝光过。 沥滘纾困方案，将分片区进行改造。 目前，已经 有三家央企入局谈判：中海、中信城开、中铁广投（中铁南方局）。 一家吃不完，大概率将以股权交易的方式进场，和出险的珠光做风险隔离。 当中， 中海负责西片区，中铁南方负责东片区 。 不过，整个纾困方案包括了大量的复建安置房，综合下来，融资地块成本约4万+，基本和中海广府万宸地价相当。 按早年方案划分，西区，位于沥滘河涌以西，将围绕卫氏大宗祠打造历史文化街区； 中区，沥滘河涌以东到新光快速以西，主打商业商务，打造中轴线南段商务文化展示区； 东区，则在新光快速以东，紧贴海珠湿地，配套集中，定位品质宜居区。也是珠光海珠新城所在位置。 在最初的开发时序里，沥滘原定优先推进西区，再开发中区，最后落地东区。 当前西区安置房已有部分落地，是沥滘全村最早兑现的回迁板块。 西海茗苑（25#、27# 地块）在2024年7月完成摇珠，同年 9月正式交付，一共1023套，也是沥滘旧改首批交到村民手上的回迁房。 同属西区的34#复建房，已经摇珠分房，但还没收楼。36、21等地块建设缓慢推进中。 如今，中海意向接手的西片区，正是沥滘旧改的 “钱袋子”。 西片区一线南向望江，紧邻广州大道南，属于海珠新中轴重要组成部分， 是盘活整个沥滘旧改现金流的核心板块 。 西片区整个区域占地面积24公顷，总建筑面积约57.84万㎡。 其中，复建区总建面约27万㎡（含纯住宅26万㎡），融资区总建面约26万㎡。 前段时间，沥滘准备交给政府收储出让的 31、33、35号融资地块 ，就位于西区。 这三宗融资地，恰是 整个旧改融资区里，位置最核心的地 。 1）地块南侧就是广州之窗地标，东侧是在建商业综合体、复建房，西侧是在建海珠区妇幼、中山二院新院区。 随着地块后续出让建成，地块周边这片将是整个沥滘最先成型、最体面的地方。都是新建筑新配套。 2）南向临珠江后航道，有稀缺的江景资源。 新中轴建成后，地块南北还能看整个中轴景观。 3）四地铁环绕。 距离现成的3号线、广佛线沥滘站直线约700米，不管是去海珠西、去佛山，还是通达珠江新城、体育西、客村、长隆万博都很便捷。 规划中的26号线+24号线交汇于地块西南侧。 其中，26号线是3号线复线，南北贯通天河海珠番禺白云越秀。进入4期可能性很大。 地块推介资料里提到，可协调把站点口设在地块内，那么未来业主下楼就是地铁口。 24号线，由8号线拆解而来，从广州北延申到纪念堂，远期规划到沥滘。 3）学校方面，地块西北侧是48班九年一贯制学校，北侧是42班小学，同时还有2所小学。 相当于学校也不愁。 如果新合作企业推进快，学校也能兑现。 三宗融资地，基础规划如下： 31#：占地5500㎡，总建面3.4万㎡，限高120米 33#：占地9126㎡，总建面6.3万㎡，限高120米 35#：占地10598㎡，总建面6.8万㎡，限高150米 最受关注的是容积率，三宗地均在6以上，最高6.92。 这么设置，大概有2个原因： 一个是考虑南中轴地标天际线美观度，超高层撑起地标感。 一个是为旧改现金流兜底。超高容积率，意味着单位土地产出极大、可售货量充足，回款多。 今年来，沥滘动作不断，可以看出推进旧改的决心非常强烈。 如今，珠光退场，央企进场，沥滘的下半场，正式开启。 当然，地块收储、出让、工程建设与配套落地仍有不少流程要推进，改造不会一蹴而就。 但历经10多年漫长拉锯，沥滘终于跳出停滞困局，等待回迁的村民，可以看到新的希望。 海珠